قال عضو معهد المحللين الماليين المعتمدين نائب رئيس جمعية المحللين الماليين المعتمدين في الإمارات وليم طعمة إنه في ضوء زيادة الإقبال في الفترة الأخيرة على صناديق الاستثمار العقاري في دول مجلس التعاون الخليجي، يستحق الأمر منّا العودة خطوة إلى الوراء للتعرّف على ماهية صناديق الاستثمار العقاري، وكيف يمكن للمستثمر تصنيف تلك الصناديق المدرجة في توزيع أصوله.
وأضاف: كشفت دراسة حديثة أجرتها جمعية المحللين الماليين المعتمدين في الإمارات العربية المتحدة بوضوح أن عدم الفهم عموماً، إلى جانب البيئة التنظيمية الضعيفة، شكلا أكبر التحديات التي تواجه نمو صناديق الاستثمار العقاري في منطقة الشرق الأوسط.
ومن حيث التعريف، فإن صندوق الاستثمار العقاري هو شركة تمتلك، وفي معظم الحالات، تشغِّل العقارات المُدِرَّة للدخل كالشقق ومباني المكاتب والمخازن ومراكز التسوق والمراكز التجارية الإقليمية و/أو الفنادق. وصُممت صناديق الاستثمار العقاري لتسمح للمستثمرين المعنيين الراغبين بالاستثمار في أصول محفظة عقارية بمجرد امتلاك أسهم في صندوق استثمار عقاري.
ويعتبر العديد من هذه الشركات مؤسسات متكاملة تشارك في عمليات استحواذ العقارات التجارية وتطويرها وإدارتها لحسابها الخاص. وتتركز معظم محافظ الاستثمار العقارية في صناديق الاستثمار العقاري في قطاع معين يشار إليه على أنه المحفظة الاستثمارية الأساسية. وتتبع إدارة معظم صناديق الاستثمار العقاري المتطورة نماذج امتلاك وتشغيل فعّالة بدلاً من مجرد امتلاك الأصول.
ومن وجهة نظر بناء المحفظة الاستثمارية، فإن صناديق الاستثمار العقاري تكون جذابة للمستثمرين الذين عادة ما يسعون للحصول على دخل منتظم ونمو على المدى الطويل. وتعتبر العقارات التجارية بشكل خاص في نظر المستثمرين أصولاً قادرة على توفير تدفقات دخل قوية ومستقرة. ويُمكن أن يُستمد استقرار تدفق الدخل من الفترات التي تمتد لعدة سنوات في معظم عقود الإيجار، في حين يمكن أن تُستمد القوة من الطبيعة التعاقدية لهيكل الإيجار، والتي يحصل من خلالها المستأجرون على حق استخدام العقار. وقد صممت بعض صناديق الاستثمار العقاري من أجل إيجاد أداة استثمارية للحصول على الدخل، من شأنها أن تحاكي تدفقات ملكية الدخل القوية والمستقرة للعقارات المباشرة. ونتيجة لهذه الهيكلة، أصبحت العوائد المحصَّلة في المقام الأول من أرباح الأسهم أحد الدوافع الأساسية في أداء العقارات المدرجة.
وتتميز الصورة العامة لعوائد صناديق الاستثمار العقاري بخصائص مشابهة للسندات والأسهم على حد سواء. فطبيعة عقود إيجار صناديق الاستثمار العقاري التجارية طويلة الأجل توفر وضوحاً في الدخل، كما هي الحال بالنسبة للسندات، في حين أن سعر السوق الخاص بعقود الإيجار يسمح لصناديق الاستثمار العقاري بالمشاركة في الدورة الاقتصادية، كما هي الحال بالنسبة للأسهم. وتوفر العلاقة التبادلية المنخفضة بين أسهم العقارات المدرجة وعوائد الأسهم والسندات الأخرى أيضاً فوائد للمستثمرين على صعيد تنوع المحفظة الاستثمارية.
ومع جاذبية أداء عائدات الدخل المؤكدة، ولكنَّ العلاقة بين عوائد الدخل ونموها مقارنة بمعدل التضخم تساعد على تأكيد دور العقارات كأداة للتحوط من التضخم، حيث توفر صناديق الاستثمار العقاري نمواً على صعيد التدفقات النقدية للمستثمرين على شكل أرباح. وفي الولايات المتحدة، تكمن الفائدة الأساسية لصناديق الاستثمار العقاري في أن الجهة المعنية لا تدفع ضرائب دخل الشركات. أما في دول مجلس التعاون الخليجي، خصوصاً في دولة الإمارات العربية المتحدة، حيث تعد ضرائب الدخل شبه معدومة، فالأمر أقل أهمية.
وتكمن ميزة الاستفادة من الأوراق المالية العقارية المدرجة في أنها صممت لتوفر سيولة أكثر من العقارات المباشرة نفسها. كما أن صناديق الاستثمار العقاري، بوصفها أوراقاً مالية مدرجة، توفر تكلفة تداول أقل، وتنفيذاً أسرع، وبيئة تنفيذ أكثر يقيناً.
جدير بالذكر أن أسواق العقارات المدرجة المتطورة تنمو تدريجياً وتشهد قيمة سوقية إجمالية وأحجام تداول متزايدة. أما بالنسبة لدول مجلس التعاون الخليجي، فإن صناديق الاستثمار العقاري لا تزال ناشئة إلى حد كبير، وتشهد اكتتاباً فائضاً عن الحاجة عند إصدارها.
وكمتخصصين، نأمل أن يكون المستثمرون الذين يبدون إقبالاً مرتفعاً على دراية بالمخاطر التي يتعرضون لها عند شراء سندات مالية تشهد ارتفاعاً في الأسعار. وبالتالي، تنخفض عائداتها. كما يحتاج المستثمرون أيضاً لأن يكونوا مدركين لمحدودية سيولة صناديق الاستثمار العقاري الإقليمية، مما يرفع مخاطر عدم القدرة على التداول بأسهمها والتأثير على سعر السوق.
وبصفتها منطقة ناشئة، فمن المتوقع لأسواق دول مجلس التعاون الخليجي أن تحقق مكاسب على صعيد التكاليف والكفاءة في ما يخص القدرة على الحيازة العقارية من خلال الأوراق المالية المدرجة بالمقارنة مع حيازة العقارات مباشرة. ومن شأن النتائج المترتبة على هذه الميزة الكبيرة في التكلفة والكفاءة لمصلحة العقارات المدرجة بالمقارنة مع العقارات المباشرة أن تضع نمو العقارات الإقليمية المدرجة على مسار أسرع في المستقبل. وعلى المدى الطويل، فإن صناديق الاستثمار العقاري تمتلك إمكانية تحقيق عوائد مجزية للمستثمرين. وبالإضافة إلى ذلك، فإن الأوراق المالية العقارية التي تطرح للتداول العام تقدم للمستثمرين استقراراً في الدخل، وتنوعاً وسيولة وحماية من التضخم. وقد كانت هذه السمات واضحة بصورة خاصة في السوق العقارية في الولايات المتحدة، مع وجود العديد من الأسواق العالمية للحاق بركبها. ولكن نتيجة المفاضلة بين هذه السمات تتمثل في حدة تقلب أكبر على المديين القصير والمتوسط للشركات العقارية المدرجة.
